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在宏观经济环境改善的背景下，2025 年房地产市场有望在政策支持下止跌回稳。城中村改造、存量商品房与土地收储专项债、“白名单”扩围等住房支持政策的落地见效，将推动去库存进程，引导市场供求关系趋于平衡。
政策支持助力房地产市场止跌回稳
1.城中村改造计划促进需求与投资 2024 年四季度，住房城乡建设部提出新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，并推进货币化安置。预计 2025 年实际实施数量可能增加，拉动住房需求和保障性住房贷款。
2.商品房和土地收储加快去库存 商品房收储计划将加快存量商品房去库进程，央行保障性住房再贷款利用率有望提升，土储专项债的重启将有助于地方土地开发利用率的提升和开发商盘活存量闲置用地资产。
3.“白名单”制度改善房企流动性状况 住房城乡建设部提出扩围“白名单”项目，精准支持房地产项目建设交付，预计 2025 年“白名单”专项借款审批金额可能扩围，实际放款率提升，更好地满足房企项目工程建设，有序防范房企债务风险。
2025年房地产市场将边际改善
1.房产销售降速明显放慢 预计 2025 年全国商品房销售面积跌幅收窄，销售额跌幅也将在 3%以内。住宅仍将是销售重点，现房销售有望保持增长，期房销售跌幅收窄。
2.更多城市房价出现止跌企稳信号 预计 2025 年全国新建商品房和二手房价格跌幅收窄，房价走势与销售关系密切，全年房价跌幅最大的时刻可能在一季度。
3.房企流动性状况有所改观 预计 2025 年定金及预收款收入和新增个人按揭贷款规模增长，房企债务到期规模减少，销售跌幅大幅收窄有望推动房企经营性收入走出困境。
4.大城市土地成交活跃度上升 预计 2025 年全国土地购置费跌幅收窄，房企拿地能力有所缓解，土地新增供给总量延续收缩态势，全年土地市场可能处于价稳量减的状态。
5.下半年投资回稳概率很大 预计 2025 年底房屋施工面积跌幅仍将达到两位数，房企市场化新开工项目建设总体保持收缩格局，建安工程投资面临下行压力。政策支持力度加大将发挥托底作用，预计 2025 年房地产开发投资完成额跌幅收窄。
6.本轮房地产市场调整可能步入尾声 此轮住房支持政策市场仍有下行压力，政策全面显效需要更长过程。目前市场正处于“销售回暖”向“资金增厚”的阶段运行，库销比从高位逐步回落，房地产销售快速下滑态势得到遏制。预计 2025 年房地产市场销售活跃状况将优于投资，房企流动性状况改善可期，并于 2026-2027 年逐步实现投资止跌企稳。
住房支持政策仍有加力必要
当前房地产市场风险依然不容忽视，建议在以下七个方面出台针对性政策或纳入政策储备工具箱内，促进房地产市场行稳致远。
1.进一步下调房贷利率，适度调整 LPR 或个人住房公积金长期贷款利率，商业银行保持个人按揭投放速度和节奏，大城市所在的商业银行可适当减少二套房贷款加点利率幅度。
2.优化个人住房财税优惠政策，适度减免保障性租赁住房税费，差异化降低契税税率，调降印花税率和个人所得税。
3.多渠道推动房企资产重组，对财务风险隐忧或影响力较大的全国大型房企，增加非银融资渠道或做好不良资产处置计划的准备工作，引入其他机构，缓释房企现金流和债务压力，降低流动性风险和债务违约风险。
4.盘活土地拍卖市场，增加高能级城市土地有效供给，大城市逐步增加住宅用地有效供给，适度提高地方收储价格。
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