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近日，一则重磅新政在地产人的朋友圈中引起了轰动：全国首个“共有产权商品房”正式官宣！
以往的共有产权房多为保障性住房，而此次的“共有产权商品房”则明确为商品房性质，这在全国尚属首创。
2 月 28 日下午，无锡梁溪城发集团官宣了购房新政。“共有产权商品房”重磅发布，进一步降低了购房者的资金门槛。
在梁城美景开发的锦尚天华、望山樾、玖礼檀樾、溪上月、云上诗悦（指定户型）、熙悦春秋（指定户型）、诗语溪境（指定户型）等 7 个楼盘，市民可申购“共有产权商品房”，梁溪城发集团指定主体与购房人共同持有该商品房产权。
共有人产权份额需不低于 50%，其余部分为共有公司产权份额。共有人以不低于 50%的出资比例，享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务。
同时，共有人持有比例部分可办理按揭或全款，或使用房票。共有人需在认购该商品房后 6 至 10 年，将“共有产权商品房”一次性完整回购。回购时可按该商品房网签合同价格回购或者按回购时点商品房评估价格回购。首批申购名额为 200 名，满额即止。
给大家总结一下重点：
出资比例：共有人以不低于 50%的出资比例，享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务。
共有期限：共有人需在该商品房网签备案后 6 至 10 年，将“共有产权商品房”一次性完整回购。
回购方式：在认购时，共有人须从以下方案中自主选择一种方案，作为共有期限内的最终回购方案：
方案 1：按该商品房网签合同价格回购；
方案 2：按回购时商品房评估价格回购。
费用归属：交易产生的税费及维修基金等费用，共有人和共有公司按各自持有产权比例承担；交付后整套商品房的物业服务费、水电费及相关维修费用等使用过程中产生的费用，由共有人 100%承担。
租金缴纳：共有产权期限内，需支付共有公司持有比例的产权租金，具体金额通过第三方评估公司确认。
我们用具体的数字来计算一下：
假设房子总价 200 万，公司和个人分别拥有 50%，就是 100 万元，整个房子的租金假设 4000 元。
用共有商品房流程购买：个人 100 万，首付 15%，贷款 85 万，分期 30 年，月供 3600 元左右；分摊租金 2000 元，共计每月为房子支出 5600 元。
如果按照正常购买流程：200 万总价，首付 15%，共计 30 万，贷款 30 年，月供 7200 元左右。
因此对比下来看，共有商品房的优势在于买家首付资金变少了，每月支出的成本变少了，也就是买家的总投入成本变低了。
剩下资金分 6-10 年还清，如果买家资金状况良好，可以全款把这部分钱还上。
如果 6-10 年之后到期还不上余下资金，目前无锡媒体有消息称，听说可以到期后剩下的部分再做贷款。这个时候就要牵扯到对赌协议了，牵扯到买家对未来市场的判断：如果市场下行，而且你还选择的是按照 6-10 年后的评估价，那么你就赚了。如果市场上行，你选择的是现在的备案价，那么你也赚了，反之则亏。
这个政策适合什么样的人群？
一是，手上资金不足的刚需
梁溪城发此次推出的“共有产权商品房”模式，绝非简单的价格让利，而是通过产权共享机制重构购房成本结构。购房者最少以市场价 50%的出资即可获得 100%居住权，国企持有的 50%产权既非“施舍”也非“租赁”，而是通过动态回购机制形成双赢闭环。业主签约时可以选择，6 至 10 年后按网签合同总价回购剩余产权，或按回购时商品房评估价格回购，既保障居住刚需，又为资产增值预留空间。
二是，有房票的拆迁人群
共有人持有比例部分可办理按揭或全款，或使用房票。有房票的买房人，可能是这个政策的最大群体。
目前该政策是无锡梁溪城发集团的全国首发，若后续情况效果良好，可以期待大面积的推广。
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