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今天是 2025 年元旦，新的一年开始了。在此，先祝朋友们新年快乐，万事如意！过去的一年，对许多人来说都不容易，宏观环境和市场都发生了很多变化，许多“定律”被打破，其原因和影响甚至超出了楼市范围。
按照惯例，我们每年都会发布新一年的楼市预判，这已经是连续第 12 年了。2024 年楼市的走势，总体上与我一年前发布的「2024 楼市十大预判」比较接近，但市场的调整和结构分化程度，比我们想象的还要深，市场仍需要更多时间和过程去修复。
楼市的每一轮周期，都伴随着认知的推倒和重建。对于难以改变的局面，理解和适应也是必须的。当然，我们也看到，这一年出现了很多积极变化，517 新政、926、降存量房贷利率、降首付比例、白名单、保障房收储、降税费等一系列政策，重新塑造了行业的边界。在“止跌回稳”的大基调下，一批核心城市的房价已经有了企稳的迹象。
新的一年，我们要拥抱新变化、新趋势，最难的时候可能已经过去了。穿越隧道的幽暗，迷雾终将散去，曙光渐现。愿大家心中有梦，眼里有光，脚下有路，一路向前！
预测一：政策
2025 年政策将持续发力，随着一线城市的逐渐放开，政策会基本到位。2024 年房地产政策的力度和频度堪称史无前例，营造的政策环境堪称整个历史进程中最为宽松的阶段。政策在所有可能的方向上全面发力，从对各类既有限制的解除到一系列刺激性政策的接连出台，据统计数据显示，全国范围内累计推出的调控政策超 760 次。
聚焦需求端政策内容：北上广深等 30 城放松限购，目前仅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限购，其余城市均全部取消；多个城市在放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免政策等多个维度，对政策进行了调整。此外，地方供给端政策也在积极调整。比如上海、深圳等放开 70/90 户型比例限制，南京等城市提出减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。
值得关注的是，金融政策的支持力度空前。在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例统一为 15%）、取消利率下限、降公积金利率之下，现行房贷政策已经比 2016 年更宽松。截止到 12 月 20 日，5 年期以上 LPR 为 3.6%，2024 年已经三次调整，累计下调幅度已达 60BP。
基于此，我认为 2025 年地产政策仍然会保持宽松态势，随着一线城市的基本放开，目前政策基本已经到位，但市场的修复还需要时间，并非一蹴而就。
预测二：行情
房价“止跌回稳”成为行业的首要目标，尤其是南京这样的二线核心城市，回稳可期。9 月 26 日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，此次中央经济工作会议再作定调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。从“促进”到“持续用力”表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。
在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高。未来发力将已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。
预测三：需求
自住需求是市场主力，新房改善化、二手房刚需化的特征会更明显。需求向核心城市进一步集中，买房人更注重自住需求。新房改善化、二手房刚需化、刚需改善化、改善豪宅化的市场特征，会进一步凸显。
以南京为例：刚性需求在这波行情中集中释放，从最新的成交结构来看，300 万以内房源成交累计占比 81.4%，其中 100-200 万占比最高，达 43.9%，90 平以下中小户型占比 62%，其中 60 平以下占比 25.7%，环比提升了 4%，刚需成为二手房市场的绝对主力！
新房改善化、改善豪宅化，众所周知，这两年新房产品卷得飞起，每家房企都在拼产品。特别是四代宅的普及，对库存新房是最大打击。得房率一路走高，最高能达到 100%以上，户型也呈现多变性，能承载更长的家庭生命周期，主动提高装标，力求与竞品拉开差距。目前市面上的新房，一些原来改善盘才有的配置，大量出现在刚需项目上；而改善项目的配置也朝着豪宅方向进化。现在南京的新房产品，已经卷到长三角头部，这是业内公认的事实。2024 年南京新房销售业绩 top10 全是改善/豪宅项目。
预测四：土地
土地市场调整基本到位，规模延续缩量提质去库存。2024 年土地成交规模延续下滑，截至 2024 年 12 月 20 日，全国 300 城土地成交建筑面积同比下滑 17%。就城市视角来看，南京 2024 年全年南京涉宅地块成交总数为 127 幅，总成交金额 643.93 亿元，成交金额同比去年下跌约 40%，对比 2020 年高峰更是下跌了超 70%。
虽然是近年来新低，但 600 亿+的体量在全国还是前列的，减量提质，是过去一年南京供地的主要逻辑。2025 年我们认为保住 600+亿的量，问题不大。值得关注的是，土地市场还有一个积极变化，在已开盘的项目中，结合建安成本、融资成本等动态盈利能力的测发现，在多数城市能够开盘的项目都能盈利。据克而瑞数据，长三角中的南京等城市盈利能力能超过五成。
预测五：房价
随着政策的持续实施，预计房价将呈现结构性稳定态势。12 月的重磅会议强调稳定楼市，并将稳定楼市放在股市之前，这是以往没出现过的。此前在 9 月底，会议也提出了“止跌回稳”的目标。
我们预计 2025 年房价一定是结构性的复苏，尤其是一线城市和部分热点二线城市，如南京、成都、厦门、杭州等，2025 年能实现结构性复苏。
预测六：城市
未来的机会主要在人口净流入、产业有支撑以及财政独立性强的大城市。全国经济重心、产业和人口进一步向优势区域集中。
从城市财力、经济提升、产业转型、人口增长角度来看，未来有价值的城市不超过 10 个，其中至少一半在长三角。我们进入一个强者恒强的时代。
从人口上来看，2023 年，中国的出生人口创下了历史新低，仅有 780 万人，比上一年下降了 8.3%。短期看，2024 年出生人口和生育率可能会有小幅反弹，主要原因是：部分家庭在疫情期间积压的生育计划逐渐释放；2023 年结婚对数有所增长，根据民政部数据，2023 年三季度结婚登记 569 万对，同比增加 24.5 万对；龙有吉祥寓意，龙年存在生育小高峰。想要扭转生育率，必须制定系统的、大力度的补救措施支援年轻人，尤其是补贴力度。为应对人口危机，应对少子化、老龄化加剧的局面，我们预计 2025 年还会有一系列措施出台。
预测七：利率
2025 年利率还会有进一步下调空间。中共中央政治局 12 月 9 日召开会议，分析研究 2025 年经济工作，会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。
值得关注的是，这是近 14 年来，中央首次定调“适度宽松”的货币政策，这是力度空前的提法。随着利率的下行，债市也在不断创造历史，这不到半月的时间里，十年期国债，从 2.0%一步步降至 1.7%附近。货币政策基调由“稳健”转变为“适度宽松”，显示货币政策操作空间将进一步释放，为降准降息留足了空间，尤其是本次会议明确提出“适时降准降息”。预计 2025 年降息力度会进一步加大，可能达到或超越 50 个基点。
预测八：供应
四代宅供应增长，激发改善需求，新房品质会进一步提升。据克而瑞的数据，新的一年，四代宅项目的数量将迎来爆发式增长，覆盖更多的城市和区域。在主要落地城市，明年明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，超越今年这些城市在售的四代宅项目总数。
其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。随着市场竞争的加剧，开发商将更加注重项目的设计与品质，以满足市场需求，明年将涌现出更多具有创新性和高质量的产品。
预测九：行业
行业出清可以完成，乍暖还寒，修复之路并非一蹴而就，还需要时间。今年，从宏观政策释放强烈信号，到市场去库存提速，再到企业风险化解方案逐步落地，房地产行业呈现出止跌回稳势头。
在一系列政策“组合拳”作用下，房地产融资“白名单”扩围、10 万亿元地方化债方案落地、房企化债工作取得突破性进展。据统计，9 月份以来，远洋集团控股有限公司等十余家房企公布了化债或重组方案，多家房企的化债方案获得超过三分之二债权人的通过，行业风险出清步伐正在提速。
此外，房企探索如何转型已经成为主旋律，代建或将成为房企寻找新业务增长的突破口。此外，不仅是房企，投资客也在陆续出清，板块去投资化。这轮市场周期，我们回过头来看，2021 年上半年最后一批投资客入市，至今超 3 年的时间，根据南京限售 3 年来看，目前投资客陆续出清，板块也在去投资化，周期可能已经完成。
预测十：资产
市场见底中，谨慎中保持乐观，最差的时候可能已经过去了。2024 年 9 月底一揽子政策出台以来，政策面拐点已现，后续政策持续发力。楼市整体基本面仍有较大压力，但政策面、资金面的巨大转向有望对 2025 年市场形成支撑，谨慎中保持乐观。
中 Y 经济工作会议更是罕见明确提出要稳楼市和股市，14 年来首提适度宽松货币政策，沪深 300 近 3 个月涨了 20.38%，近一年涨了 15.5%，前瞻指标效果可见。股市在楼市之前，会有一个率先的反馈。从土地市场房企盈利面增加。
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