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2025 年房地产市场释放最强信号：稳住！中央政治局会议和中央经济工作会议均明确要“稳住楼市”，并强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这为未来房地产市场的发展指明了方向。中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成认为，房地产市场走稳的趋势较为明显，2025 年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026 年回稳的可能性较大，但能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。
盛松成表示，从数据来看，2024 年房地产市场下跌堪比 2022 年，但与 2022 年不同的是，当年市场是加速下滑的，今年的市场是逐步改善的。如果从 2021 年 7 月（本轮房地产市场下跌的起点）开始逐月看销售同比增速的变化，整体呈现先快速下跌、后逐步回稳的趋势。2022 年 4 月，我国商品房销售面积同比增速为-39%，为增速的最低点，随后市场跌幅总体上是逐步收窄的，至 2024 年 10 月，商品房销售面积当月同比仅下降 1.63%，11 月当月同比增速首次由负转正，为 3.25%，市场走稳的趋势较为明显。
盛松成认为，会议提出“稳住楼市”的政策导向，为历年会议以来首次提及，释放了更加坚定的推动房地产市场“止跌回稳”的信号。房地产市场“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。展望未来，要促进房地产市场“止跌回稳”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空间。
盛松成表示，从今年的政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。尤其 9 月份的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。9 月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10 月、11 月的月度销售同比都是加速恢复的。从具体的政策调整看，随着市场常态化，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。
盛松成认为，房地产行业发展中遇到的最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021 年，我国新建商品房销售面积为 17.94 亿平方米，今年预估只有 10 亿平方米左右，3 年下降幅度可能达到 44%，这意味着行业产能大量闲置。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
盛松成建议，对于有效需求不足的问题，只能多管齐下。第一，在市场下行期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，维持土地市场稳定。应加快推进房企退出与转型，继续减少供应，抑制供给过剩。第二，进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比。第三，加大结构性去化力度，商办用房的去化力度应该更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，更改商品用房的征税方式，适当降低税率，加速去化。
盛松成表示，房地产转入下行周期已接近 3 年半，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。例如以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，原因是高周转对应的是商品房的高去化速度，但当前市场根本无法快速去化，高周转也就无从谈起。而高杠杆、高负债在当前的金融环境下更是不可能。今年以来，国家越来越强调要建“好房子”，房子要安全、舒适、绿色、智能，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。我国城镇人均住房面积已经超过 40 平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，要是还走“规模为王、重量不重质”的老路，将会被市场淘汰。要审慎经营，这是对于过去“盲目举债，大幅扩张”经营模式的否定。经过 3 年半的调整，房企的负债结构、A股 房地产开发企业的平均资产负债率从 2020 年三季度的 64.67%下降到 2024 年三季度的 60.99%，未来这一趋势仍将持续。
盛松成认为，刚刚召开的中央经济工作会议确定，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式等举措。对 2025 年房地产市场的发展，他认为：第一，从过去几年发展看，2025 年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026 年回稳的可能性较大，但是能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。第二，从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年 6 亿～8 亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。2024 年前 11 个月我国商品住宅销售面积达到 7.2 亿平方米。为努力实现市场回稳，仍然有很多工作要做，一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。
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