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楼市政策不断优化，现已波及三四线城市。近日，江苏省镇江市发布通知，自 2024 年 12 月 27 日起，停止实施市区商品房销售价格备案制度。此前，开发商需在新房项目入市前申报销售价格，而现在可根据市场供求和自身成本独立定价。这一变化赋予了开发商定价权，将对房地产市场和购房者产生深远影响。
商品房备案制度始于 2010 年左右，当时房地产市场处于早期红利期，房价上涨迅速，投机者众多，市场投资需求过高。为稳定房价，相关部门建立了商品房销售价格备案制度。然而，取消备案制度并非镇江独有，沈阳、兰州、郑州等城市也已实施类似政策。2024 年 5 月底，沈阳在解除限购限售的基础上，不再实施新建商品房销售价格指导；6 月 22 日，兰州取消购房资格限制、住房上市交易限制以及新建商品房价格备案；7 月 31 日，郑州市住房保障和房地产管理局发布公告，取消商品房销售价格指导。
取消新建商品房价格备案将产生多方面影响：
对开发商的影响：
定价自主权提升：开发商可根据市场变化和项目成本灵活定价，有助于提高企业竞争力和盈利能力。
市场竞争加剧：开发商需在价格、产品质量、配套设施、物业服务等方面提升，以吸引购房者。
资金周转加快：开发商可根据市场情况调整房价，促进销售，加快资金回笼。
对购房者的影响：
购房选择多样化：开发商可能推出更多差异化产品和价格策略，购房者有更多选择。
价格波动风险增加：购房者需关注市场动态，谨慎购房，综合考虑多种因素。
购房时机选择更关键：购房者需根据自身需求和经济实力，结合市场变化选择合适时机。
对房地产市场的影响：
市场活跃度提高：定价权放开有利于激发市场活力，促进供需平衡。
行业整合加速：市场竞争加剧将导致优胜劣汰，行业整合加速，提高整体质量和竞争力。
房价走势更复杂：房价受多种因素影响，走势更加复杂，难以准确预测。
房价涨跌受多种因素制约，如经济发展、人口流动、政策调控等。有人认为，未来房价有上涨空间，尤其是一线城市，因为中国在国际舞台上的崛起可能吸引全球资金涌入，推动房价上涨，并转化为医疗、劳动保险等福利。不过，政府会通过宏观调控稳定房价，避免大幅波动。当房价出现异常时，政府会采取相应措施干预，如调整货币政策、加强土地供应管理、实施限购限贷政策等。
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