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在城市开发进入存量时代后，常州老城区这类界面陈旧、开发相对饱和的板块，新增土储主要依赖城市更新来腾挪土地。城区的旧改项目成为土储的重要来源。近期，钟楼老城区范围内的一大旧改项目传来新进展。
一、日前，钟楼区官方网站发布国有土地上房屋征收评估机构报告公告，涉及虞家村地块。该地块是政府组织实施的旧城区改建项目，涉及被征收房屋约 82 户，建筑面积约 21509 平方米，拟选定四家房地产价格评估机构承担评估业务。
早在 2023 年 11 月，该项目所在片区就控规修改征求利害关系人意见，申请修改内容涉及用地性质、配套设施及地块控制指标等。2024 年 3 月，虞家村地块项目被列入征收计划。目前，该项目后续用途暂未公布，但随着征收评估工作的开启，将助力老城区整体界面提升及人居功能完善。
二、虞家村地块位于钟楼老城区的勤业-花园板块，分析师近日实探了地块周边。从航拍图可以看到，这里与一般老城区板块不同，一侧是老旧小区林立，另一侧有充足可开发空间且正在建设中。
虞家村规模不大，是典型的城中村，被白云新村、白云东苑及党校等环绕。村内民宅低矮，立面陈旧，房龄久远。由于都是私房，规划不统一，加上没有车位，界面陈旧杂乱。因房租低廉且周边配套齐全，这里居住着不少外地务工者。纳入拆迁计划前，不少民宅门口都有“有房出租”字样。
进入村子后，随处可见征收相关横幅，村民们热烈讨论着拆迁话题。村子里设置了多个征收项目公开信息咨询处，还有公开信息展示处，征收氛围浓厚。
三、与虞家村隔白云路对望的是 ICC 白云新城，这是常州老城区少有的大规模成片开发项目，集多种功能于一体，为城市更新做了示范。该项目已为片区带来积极变化，主要体现在人居配套上。
今年投用的几个主题公园成为周边居民休闲好去处，文化艺术中心与常大 1978 公园也陆续开放，解锁更多休闲场景。
四、在新房市场上，勤业-花园板块相对低调，这与老城区可开发空间稀少有关。自 2022 年 12 月 ICC 白云新城的首发住宅入市以来，板块近 2 年未有纯新盘入市。
目前，板块内主力在售的仅 3 盘，即 ICC 白云新城、五星星韵城和万科瑧湾汇，产品定位各有特色。ICC 白云新城是低密度洋房社区，“造城”模式使其周边生活所需一应俱全。五星星韵城地段好，生活便利度高。万科瑧湾汇是品质高改盘，临近运河与主干道。
从房价来看，今年以来，勤业-花园板块商品住宅成交均价约 20150 元/㎡，在老城区成熟地段具有性价比优势。但板块西侧青枫板块的新房以及周边充足的二手房也在分流这里的置业需求。
例如，青枫板块的金隅钟楼天筑距离虞家村地块很近，作为区域改善盘，产品、社区配套、架空层设计、立面颜值、材料和景观园林等都有亮点，交付实景兑现力不错。位于两大片区交界处，可享受双片区配套利好，叠加产品力优势，吸引了不少老城区改善需求外溢。二手房市场上，周边的勤业新村、花园新村、龙湖龙誉城、香悦半岛等小区成交相对不错，也分流了部分刚性及首改需求。
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