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今年以来，一线城市豪宅市场异常火爆。广州鹏瑞一号、上海中海·顺昌玖里、深圳中海·深湾玖序等项目均取得了惊人的销售成绩。不仅如此，浙江义乌的豪宅也被抢购一空。那么，常州的豪宅市场又如何呢？
虽然常州豪宅的总价不如一线城市高，但也有其独特的行情。从总价 500 万元以上的豪宅走势来看，2017 年以来，常州市区豪宅供求量在 2020、2021、2022 年达到高峰，近两年随着行业下行，市场呈现出大幅缩量的格局。然而，豪宅价格相对稳健，近 5 年成交均价都在高位水平，抗跌性和保值性较强。
尽管豪宅成交量绝对值大幅走低，但整体占比并未失衡。近三年，总价 500 万元以上豪宅的年度供求占比均处于历史高位水平。这表明，无论楼市热度如何，常州豪宅市场份额占比并未明显缩小。
常州豪宅市场的稳健走势，与土地供应结构的变化密切相关。近年来，核心宅地、低容宅地供应增加，为房企打造高价豪宅提供了条件。同时，土地容积率下降明显，使得低密宅地成为未来高改、豪宅的重要席位。
然而，随着供应放量，豪宅市场的竞争也日益激烈。不同于普通改善产品，豪宅项目的竞争是全域性的，财富客群在全城市场中“掐尖”，豪宅项目也在客户群体中“掐尖”。在市场去化能力走弱的情况下，即使是高净值人群也追求“性价比”，因此豪宅项目不仅要“卷产品力”，还要注重“性价比”。
以叠墅为例，今年入市的龙控·公园华府叠墅产品成交均价相对较低，而在 2020 年，春秋金茂府、保利·天珺、嘉宏·印山风华等项目的叠墅成交均价较高。这表明，随着低密产品供应增加和整体行情走低，叠墅等新房市场的终改产品也需要打出“性价比”标签。
在当前的新房市场中，提升产品力是拥有更强确定性行情的关键，尤其是高改产品。豪宅市场的核心价值包括绝对的稀缺资源和稳健的保值能力，以及绝对优秀的产品力和高度的风格化、定制化。例如，常州的传统市中心核心、市府、湖塘等老牌重点板块，以及拥有稀缺资源的项目，如南广场·九洲玺、绿城·桃源东方等，都具有较高的人居价值和保值能力。
此外，豪宅产品还需要具备纯粹的大户型、低密产品，以及社区品质、产品形态、装修品质、配套品质甚至圈层资源的全方位升级。中建·国贤府、华盛·珑御中棠、万科·瑧湾汇等项目都凭借其独特的产品力和风格化特点，取得了不错的销售成绩。
随着高端产品供应的增长，结构性短缺会逐渐趋向平衡，但主流改善市场才是房企的基本盘。只有主流改善市场复苏，楼市才有回暖的希望。对于高净值人群而言，目前的豪宅价格具有一定的吸引力。你认为呢？
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