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市场政策的变化
多年以前，房地产行业有句话叫“得刚需者得天下”。但是现如今，这句话已然不再适用于当下市场。今年3月，深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。通知显示，深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。这也意味着，曾经“90/70政策”可能将退出深圳房地产市场。所谓的“90/70政策”，指的是2006年九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“90/70政策”，在后来很长的一段时间里，都深刻影响着城市商品住宅的供应体系。在政策的驱动下，90㎡以下住房得到了充分的供应保障，市场需求可以说在“不得已”中出现了增长，也才有了那句“得刚需者得天下”。
刚需去向何方
其实在政策出台后，许多城市在没有明确发文的情况下，并没有持续的、严格的执行“90/70政策”，毕竟市场需求是始终动态变化的。此次深圳明文取消，对于政策本身并没有太多的评判意义，对整体市场也不会产生太多深远的影响。它只是在借深圳这个一线城市之口，道出了一个市场真相：控制新房市场小面积户型的供应，已经没有太多的必要了。为什么？以常州为例，我们通过数据就能看出，小户型其实在新房市场上根本吃不开。根据常州住房一体化平台的数据统计，常州市区（不含金坛、溧阳）新房的成交套均面积，从2017年的128㎡已经增长至今年的138㎡。土拍解封之后，刚改、改善、终改才是市场不变的主题。90㎡以下的新房供应，在近几年基本处于空白状态。受到地价、市场、政策环境等诸多因素的影响，许多房企在拿地之后，都在尽可能的规避90㎡以下户型的设计。小户型本身空间受限，产品力的打造与呈现有着先天“劣势”，与品质、改善等诸多营销点相悖，天然就不具备“孕育条件”。2024年，常州销售套数排名靠前的20个楼盘中，套均面积在100㎡以下的已经全部消失。哪怕套均面积最小的项目，也达到了105㎡。小户型去哪了？答案当然是二手房市场。根据常州住房一体化平台的数据统计，近一年，90㎡以下的刚需置业，基本已经全部涌入二手房市场。95%的绝对占比优势，让新房在小面积段领域根本无从插手。更值得关注的是，即便是到了120㎡以上，新房也没有扳回势头，始终“落后”二手房。不仅仅是纯刚需，许多改善客群也选择了在二手房市场安营扎寨。刚需买二手，改善买新房的趋势，已经出现了微妙的变化。
新房与二手房市场比较
二手房市场为何能吸引刚需？答案是显然的，价格。以钟楼区为例，近一年钟楼区一、二手住房各面积段的价格，存在明显差距。不仅仅是小户型，所有面积段二手房的价格都远低于新房。以90㎡的户型为例，新房套均价约155万，二手房只要96万，接近60万的差距，对于刚需来说着实能省下不小的开支。需要重点说一下，二手房价格层面的优势其实只是显性表象。对于大部分购买二手房的客户来说，新房价格其实存在一个很大的“问题”，那就是“降的不够充分”。近两年新楼盘的价格，其实一直处于稳定状态，没有理由升，也没有魄力降。面对不断变动的市场环境和政策环境，新盘价格无法充分修正，大部分只能选择长期横盘不动或短期以价换量。而这两种行为，都意味着无法给到客户充足的预期与市场信心。与之相反的二手房市场，其市场行为几乎不受任何限制。价格能伴随着供需关系及时调整，这种反馈是购房者非常乐意看到，也乐意接受的。更何况，当下的购房者对于房企的顾虑并未彻底消除，越是刚需，越是惜金，自然越是谨慎。价格说完，我们再来说说产品。以往，新房在产品力上是“吊打”二手房的。但今时不同往日，伴随着常州限售政策的全面解除，刚交付没多久的新房开始大量流入二手房市场，二手房市场的产品力也因此产生了巨大改变。对于房企来说，做产品的最佳时期，就是市场最活跃的时期。当市场能保证充足的利润，房企自然会在产品上下成本，下功夫。2017年土拍解封后，常州房地产市场进入到了全新的发展阶段，市场热度逐年攀升，无论是外来的还是本土的房企，都希望通过产品优势扎下城市根基，分得市场红利。也就是在那几年，常州新房市场诞生了数不清的好产品。但是谁能想到，风云激荡，房企在过去几年的耗费的心血，在为二手房市场做了嫁衣。当然，我们不能过于割裂的看待新房和二手房。在市场层面，两者或许是竞争关系，但是从整个城市的人居角度来看，两者无疑是亲密的战友。无论谁在“做大、做好、做强”，对于这座城市的购房者来说，其实都是好事一件。刚需的去留、选择的多少，在一定程度上彰显了城市的温度和人性化。所以常州真正的刚需都去哪了这个问题本身并不重要。重要的是，刚需有处可去吗？至少在常州，答案是可以肯定的。
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