108席闹市静藏！这座主城低密墅区，就是常州人理想中深度改善

来源：吉屋网发布时间：2022-06-06 10:59:08

2019年，在住建部下发的《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》中，明确要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

从2003年国土资源部对别墅用地进行限制开始，2008年的禁墅令，2012年的限地目录，再到2019年的审批通知，别墅的规划供应被一减再减，而对于地段、面积、环境、户型、私密性可有着更高的需求的改善客户，产品的选择面也因此受到了极大的限制。

随着供应减少与政策限制，传统别墅渐渐退出市场已成定局。在这样的背景之下，同样能做到有天有地、立体空间、低密居感的叠墅产品渐渐崛起，开始从成为高端客户心中的“白月光”。

因为在低密土地供应有限的未来，叠墅就是新时代的别墅，就是衡量高端人居价值的重要标尺。

纵观当下的常州市场，高端改善楼盘不在少数。

但无论调性高低，价格几何，高层产品依然是其中的主流。许多高价地项目，碍于土地属性与经济指标，*后往往只能以高层示人。类似高层+洋房的高低配已是难得，更何况纯低密的叠墅。

根据克而瑞数据统计，2017年至今（截至2022年5月31日），常州市区商品住宅总计供应约21.7万套，而其中叠墅品类只有2188套，差不多占比1%左右。用通俗点的话来说就是，这些年常州市区每出现100套商品住宅，其中只有1套是叠墅。

▲2017年-2022年5月，常州市区叠墅供应明细

许多我们印象中以叠墅产品为主打的项目，其实整盘只有百来套的房源，有的项目甚至更低。大市范围内，如果排除乡镇板块，叠墅供应超100套的项目不过才4个。

叠墅，真的比大众想象中的要少的多的多。

在这样的基础上，主城核心区域的叠墅，更可以算的上的是凤毛麟角。以往的叠墅项目，大多数集中在乡镇板块，随着2017年土地供应的放开，也只有淹南板块、恐龙园板块、武高新板块出现少量供应。在传统市心天宁老城，叠墅依然是可求而不可得的珍品。

而这样的情况，直到保利天珺的出现，才得到了些许缓解。

2021年7月，保利以15784元/㎡的楼面价，拿下东风5、6地块，也就是保利天珺的前身。

在当时，该地无论是挂牌还是*终成交，都引起了不小的轰动的。其中首要原因就是，该地块的位置非常亮眼，其位于天宁文化宫板块、红梅板块及青龙板块的交汇处，是常州历史上重要的交通集散地，在九十年到二十世纪初期，也是常州的小商品经济重要场所，地块所掌揽的人居资源，都堪称城市精华。

▲保利天珺区位图

当然，更重要的是，该地块的*容积率只有1.6，是常州中心城区近几年少有的低密宅地。也正是这份少有，为保利打造纯粹的低密改善产品，提供了天然的优质土壤。

*终，我们看到了这座由6栋11层制的花园洋房，9栋6层制的叠墅组合而成的保利天珺。

▲保利天珺效果图

从各个方面来说，保利天珺的纯粹性是非常值得称道的。

整盘169㎡户型（洋房）为起步的门槛，基本上就保证了社区圈层的纯粹性。在常州，143㎡起步的社区，已经可以算得上高端中的佼佼者了。而保利天珺的*小户型，就是项目洋房的169㎡户型，通过对面积门槛的提升，继而提升总价门槛，精准的筛选高质量客户，后期项目的整体居住氛围自然是常规社区所不能轻易比拟的。

▲保利天珺洋房169㎡户型图

在户型设计上的，所有洋房都只采用了一个户型，加上上、中、下三叠的不同户型，整盘就只有4个户型。保利在*初做产品规划的时候，考虑不是用用多样化面积进行大范围客群覆盖，而是以较少的户型尽可能的笼络相同需求、相同实力的客户。这种以均线思维打造的社区圈层，无疑更显纯粹。

▲保利天珺效果图

在做社区整体规划的时候，保利特意把低层叠墅藏在社区里侧，远离主干道，花园洋房布置在项目外侧，呈L型分布。依托于项目的超低容积率，叠墅的楼间距达到21米，洋房达到45米左右，让清风、阳光、景观、视野能更好的与日常相融合。

甚至在针对车位方面，该案也是对改善居住的业主特别设计了机动车停车位734个（地面19个，地下715个），相当于接近1：2的比例，而这个配比在高端住宅市场上也是不多见的。

从产品到氛围再到圈层，保利天珺带来的，显然不是一款简单的主城低密墅区而已。

众所周知，现在市面上大部分的改善产品还是以平层为主。但是因为起居空间与社交空间处于同一平面内的原因，家人起居经常会与朋友会客产生不必要的空间矛盾，生活与工作没有明显的区间分割，无法保障客户必要的私隐。

同时无论平层产品如何装修，大部分也只有阳台这一处空间来保障日常的生态体验，这对于不少客户来说都是巨大的遗憾。

▲保利天珺效果图

保利天珺的的叠墅，不仅以大尺度大开间还原了大平层的奢阔居感，还做到了以绿地、露台、地下室等多维空间强调别墅所该有的低密度与生活情趣。可以说是一款将平层生活便利性与别墅生活私密性做出了巧妙结合的高规格人居产品。

得益于室内功能空间的精准排布，叠墅户型有着明确且清晰的生活空间动线。一楼整体为会客休闲区域，包括餐厅、厨房、客厅、客卧、阳台（下叠带有花园空间）；二楼为居住者的私密起居空间，包括了主卧、客卧、衣帽间与卫生间。一二层之间的隔离，不仅是日常工作，娱乐社交、生活起居之间的相互屏蔽，还为隔代之间的不同习惯，创造了天然的和谐屏障，可谓一举多得。

而项目上叠，更是因为硬件上的海拔带来了居住质感的提升，受到了大量客户的追捧。宽广的景观视野以及阳台+露台所带来的星河浩瀚，其所产生的惬意浪漫，成为了客户一眼定情的关键。

▲保利天珺上叠户型图

值得一提的是，该案的下叠产品全部都配备了约5.0米层高的地下空间，将生活梦想整整往下延续了2层。而这2层，是客户对于健身、休闲、娱乐、工作、收藏等多方面需求的释放空间，是一个与地面2层起居空间完全隔离的私域。传统叠墅1+1＞2的空间优势，在这里甚至有了2+2＞N的无止境放大。

同样近似相同的面积段里，客户所能看到的平层产品，大部分其实就是一个比传统4房稍大的户型而已，其面宽，进深，室内布局基本上没法与普通住宅产生“质”的差距。

然而在保利天珺，同样的面积却可以体验到到带花园、带露台、甚至是带地下室的墅级享受，3.1米的奢阔层高，楼上楼下功能空间的多样性，主客之间的私密性，自然体验的舒适性……可以说整个保利天珺叠加产品的设计，为客户带来的是优于平层、洋房等产品的私密体验，同时还伴随着的，还有上佳的尺度居感。

108席闹市静藏！这座主城低密墅区，就是常州人理想中深度改善

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保利天珺