8月房地产市场行情，8月房地产市场明显降温对楼市有什么影响

来源：吉屋网发布时间：2021-09-17 17:08:32

各大房企纷纷表示，8月房地产市场明显降温，客流大幅降低，下面小编详细分析8月房地产市场行情，以及对楼市有什么影响。

8月房地产市场行情

8月房地产供应端继续降温，房企购地面积和房屋新开工面积继续下降，全国房地产开发投资增速持续回落。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.2%，降幅继续扩大；全国房地产开发投资同比增长10.9%，房屋新开工面积同比下降3.2%，相比2019年同期下降6.6%。

8月房地产需求端增速放缓，房地产销售面积和商品房成交均价增速持续收窄。1-8月份，商品房销售面积同比增长15.9%，较上月同期下降5.6个百分点。单月数据来看，8月商品房销售面积同比下降15.6%，其中住宅销售面积同比下降17.6%，降幅较上月进一步扩大。1-8月，全国商品房成交均价同比上涨5.9%。

房地产资金端继续收紧，国内贷款同比继续下跌。1-8月份，房地产开发企业到位资金同比增长14.8%。在银行涉房贷款的严厉管控下，国内贷款同比下降6.1%，已连续三个月下跌；1-8月房地产开发企业到位资金同比增速较房地产开发投资同比增速高3.9个百分点，二者的差值已连续5个月收窄，房地产市场发展开始减速。

8月房地产市场明显降温对楼市有什么影响

一

1-8月土地成交面积同比下降10.2%，

成交均价同比上涨 4.4%

1、1-8月全国土地购置面积同比下降10.2%，8月单月同比下降13.9%

2021年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%，降幅较1-7月扩大0.9个百分点。单月数据来看，8月房企土地购置面积1969万平方米，同比下降13.9%。

从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐渐收窄。受疫情影响，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降，3月份后随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅持续收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。

2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-8月降幅在-10%左右震荡。22城均已完成首批集中出让，截至8月末，仅有长春、厦门和无锡完成第二批集中出让，预计9-10月将有更多城市完成第二批集中出让，三季度全国土地购置面积同比增速将收窄。

2、1-8月全国土地购置均价同比增长4.4%

2021年1-8月，全国房地产开发企业土地购置均价6193元/平方米，同比上涨4.4%，1-7月为同比上涨4.9%。8月全国土地购置均价同比涨幅继续收窄，主要是8月整月22城中仅有无锡完成了第二批集中土拍，其余多城中止或推迟了第二批集中土拍，拉低了均价。

二

1-8月房地产开发投资同比增长10.9%，

房屋新开工面积同比下降3.2%

1、1-8月全国房地产开发投资同比增长10.9%，住宅投资同比增长13.0%

1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。单月数据来看，8月房地产开发投资额同比增长0.3%，增速自今年年初以来持续回落。

从结构来看，住宅投资同比增长13.0%，办公楼投资同比增长1.8%，商业营业用房投资同比增长0.2%。受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速*的，住宅则是*的。

2、1-8月房屋新开工面积同比下降3.2%，比2019年同期下降6.6%

1-8月份，房屋新开工面积135502万平方米，同比下降3.2%，相比2019年同期下降6.6%。其中，住宅新开工面积100765万平方米，下降1.7%，相比2019年同期下降5.9%。3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，8月降幅继续扩大，主要受房企购地量下降影响，其次受部分房企经营困难影响。

三

8月住宅销售面积单月同比下降17.6%，

降幅较上月继续扩大

1、1-8月全国商品房销售面积同比增长15.9%，8月住宅销售面积单月同比下跌17.6%，降幅较上月继续扩大

1-8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1-8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。单月数据来看，8月商品房销售面积同比下降15.6%，其中住宅销售面积同比下降17.6%，均降幅扩大，且已连续两个月下跌。

从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄， 11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月以来增速持续回落。随着去年同期基数的提高，预计下半年全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落。

分地区来看，1-8月，东部地区商品房销售面积47950万平方米，同比增长18.1%；中部地区商品房销售面积31698万平方米，增长20.4%；西部地区商品房销售面积30458万平方米，增长10.7%；东北地区商品房销售面积4088万平方米，增长1.8%。

东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅*，*先于2016年4月达到本轮行情*点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅持续收窄，8月转增，全年增长7.1%。2021年1-2月东部地区销售面积同比大幅增长114%，3月以来增速持续回落。

中部地区2016年初大幅回升，全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅*，主要是2月湖北省基本处于停工停产状态，3月后同比降幅逐渐收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地区销售面积同比增长104%，3月以来增速持续回落，8月增速连续3个月反超东部地区，是四类地区中*的。

西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月后降幅逐渐收窄，10月转增，全年小幅增长2.6%。2021年1-2月，西部地区销售面积同比增长95.1%，3月以来增速持续回落。

东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅逐渐收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，东北地区销售面积同比增长82%，3月以来增速持续回落。1-8月，东北地区商品房成交面积同比增长1.8%，是四类地区中增速*的；比2019年同期下降8.6%，是四类地区中*个下降的，可见随着人口流出和经济持续不景气，东北地区楼市成交持续低迷。

2、1-8月住宅新开工面积与销售面积的比值小幅回升至0.99

新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到1以上，并持续走高，维持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影响，新开工与销售面积比值下降，3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在1.2附近小幅震荡，8月份后连续小幅下降。

2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（0.69）远小于销售面积的增速（1.08），新开工与销售面积比值大幅下降至0.82，3月以来该比值持续小幅上升，8月上升至0.99，未来潜在供求关系趋近平衡。

3、1-8月全国商品房成交均价同比上涨5.9%，涨幅持续收窄，东北地区跌幅继续走扩

1-8月，全国商品房成交均价10425元/平方米，同比上涨5.9%。其中住宅成交均价10635元/平方米，同比上涨6.9%；商业营业用房成交均价同比小幅上涨1.2%；办公楼成交均价同比增速由正转负，下降0.3%。

分地区来看，东部地区涨幅*为8.2%，中部地区和西部地区分别上涨3.9%和0.9%，东北地区则同比下跌1.9%。

近期部分房企经营困难，多地新房出现降价促销，甚至引起株洲、岳阳、江阴、唐山、昆明、沈阳等地出台限跌令。

四

8月末商品房待售面积环比小幅下降0.6%，

商品房现房存销比环比增长0.4%

1、8月末商品房待售面积环比小幅下降0.6%

2021年8月末，商品房待售面积50580万平方米，比7月末小幅下降0.6%，同比基本持平。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到*点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续小幅下降，7月末环比下降1.1%。商业营业用房待售面积2017年初达到*点后缓慢下降，5月以来小幅上升，2021年8月末环比增长0.1%。办公楼待售面积2017年初达到*点后，基本维持横盘走势，2021年8月末环比下降0.4%。

2、现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年*水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史*点。

历史数据来看，全国住宅去化周期的*点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，取得了重大成果。

2021年8月末，全国商品房现房存销比为26.6月，环比上升0.4%。其中，住宅现房存销比为16.6月，与上月持平；办公楼现房存销比为47.5月，环比下跌0.5%；商业营业用房现房存销比为53.6月，环比上升0.9%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，2020年6月后开始下滑，今年4月后出现小幅翘尾；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡，2021年以来持续小幅下降。

五

1-8月房企到位资金同比增长14.8%，国内贷款同比下降6.1%

1-8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%；比2019年1-8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。

从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，8月回落至14.8%。其中定金及预收款增速*，主要是今年1-8月商品房销售额增速较高；而在银行涉房贷款的严厉管控下，1-8月国内贷款同比降幅扩大至-6.1%。

可以看到，在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，房企到位资金中的国内贷款自6月开始进入下降通道，房企自筹资金自2021年一季度以来增速持续收窄，1-8月同比增速仅为9.3%。 1-8月国内贷款降幅扩大，已连续3个月持续下降。

从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-8月二者差值为3.9个百分点，差值已连续5个月收窄，房地产市场发展开始减速。

六

预计下半年房地产业多项指标增速将继续回落

2021年1-8月，由于去年同期的低基数，房地产业多项指标仍呈正增长，但1－3月以来增速均持续回落。其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.2%，成交均价同比上涨4.4%；房地产开发投资同比增长10.9%，房屋新开工面积同比下降3.2%；商品房销售面积同比增长15.9%，成交均价同比上涨5.9%；房企到位资金同比上升14.8%，国内贷款同比下降6.1%；8月末商品房现房待售面积环比小幅下降0.6%。

8月31日，住建部新闻发布会中提出了“住有所居”的住房和城乡建设规划，坚持“房住不炒”，督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，建设公租房、保障性租赁房、共有产权房等保障性体系住房。未来将会形成“政府-市场”并行、租购并举的新局面。

9月3日，央行发布《中国金融稳定报告（2021）》，强调“做好常态化金融风险防范化解工作”，宏观杠杆率持续过快上升势头已得到有效遏制。房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，房地产企业高杆杆的时代已经过去。

随着调控政策的进入常态化和信贷的不放松，同时随着去年同期基数的提高，未来几个月全国房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将继续回落。

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