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好消息！央行发红包啦！10 月 25 日存量房利率统一下调后，大家最关心的问题是，为什么自己的利率不是直接降到最低的 3.3%？这主要是因为重定价日的不同。
工、农、中、建、交及邮储六大商业银行已发布公告，从 11 月 1 日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。那么，这是否意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将正式落地呢？
凤凰君咨询了部分银行的个贷工作人员，他们均表示已知此事，并在做准备。但目前暂未开始执行，大家可以关注自己的贷款银行 APP，待开始实施后，会有相关操作页面供大家申请重定价日。
这意味着，贷款人可以根据对未来贷款利率的预期，选择合适的重定价周期。如果认为未来贷款利率将下行，可将房贷利率重定价周期调整为三个月，更早享受 LPR 下调带来的优惠；如果认为未来贷款利率将上涨，可将房贷利率重定价周期保持为一年，延迟跟随 LPR 上涨。
今天，多家银行已发布相关执行细则，其中有几点值得关注：
1、可选择按 3 个月、6 个月或 12 个月进行重定价。重定价周期选择 3 个月的，每年有 4 个重定价日；选择 6 个月的，每年有 2 个重定价日；选择一年的，每年只有一个重定价日。
2、每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得多次调整。
3、各大银行正在加快优化系统功能，不晚于 2024 年 11 月 15 日开始受理重定价周期调整申请，届时可通过手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请。
下面是工商银行发布的详细细则：
尊敬的中国工商银行客户：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，助力深化利率市场化改革，促进房地产市场平稳健康发展，我行认真落实中国人民银行《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（中国人民银行公告〔2024〕第 11 号）相关要求，积极依法完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事项。现将相关事宜公告如下。
一、适用范围
我行已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率房贷业务。
二、利率定价调整规则
（一）存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30BP 时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的 5 年期以上 LPR 的算术平均值。
（二）存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按 3 个月、按 6 个月、按 12 个月重定价。存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年 1 月 1 日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的 1 日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
（三）对于固定和基准利率的存量房贷，客户需先向我行申请转成浮动利率，以最近一个月 LPR 转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限 LPR 的差值，再申请按上述规则进行利率定价调整。利率定价方式转换后，重定价日为定价转换申请日，客户不可再申请转回固定利率或基准利率定价。
（四）北京、上海、深圳等地区的二套房贷，如符合“二套转首套”房贷条件的，客户可向我行申请“二套转首套”，经我行审核符合条件后转成首套房贷，再按上述调整规则进行利率调整。“二套转首套”要求以当地政策为准。
三、申请渠道和生效时间
（一）客户可于 2024 年 11 月 1 日（含）起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行申请调整利率加点值。审核通过后，新的利率加点值即日生效。
（二）我行将不晚于 2024 年 11 月 15 日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效。客户也可按上述时间安排线下咨询贷款服务行。
（三）当前以固定利率或基准利率定价以及“二套转首套”业务，客户可于 2024 年 11 月 1 日（含）起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行提出定价方式转换、“二套转首套”申请。审核通过后，如符合上述利率加点值调整规则，可继续申请调整利率加点值。
四、温馨提示
（一）为维护您的权益，请您关注人民银行发布的上季度全国新发放房贷利率，如符合调整条件，可向我行提出申请。
（二）调整成功后，您可通过手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款相关信息。如您对利率定价调整事宜存在异议，可联系贷款服务行。
（三）利率定价调整不收取任何费用，请勿相信我行以外人员的电话或短信，谨防电信诈骗。
（四）如您的联系方式发生变更，请及时联系贷款服务行更新。
（五）我行整理了个人住房贷款利率定价调整的常见问答，您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号—“金融-个人贷款”或登录我行手机银行查阅。
感谢您一直以来对我行的信赖与支持！
中国工商银行股份有限公司
2024 年 10 月 31 日
以下是一些常见问题的解答：
我的房贷利率与全国新发放贷款利率差距较大时，可以申请调低利率，具体如何调整？
答：2024 年 11 月 1 日起，您的存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30BP 时，您可通过我行手机银行或线下向贷款服务行申请调整利率加点值，调整后的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30BP，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限（如有）。
也就是说，您贷款的 LPR 加点值-全国新发放房贷利率平均加点值>30BP 时，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请将贷款的加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
例如，您的贷款利率为 LPR-20BP，人民银行 10 月 31 日最新公布的全国新发放房贷利率为 3.33%，考虑到上季度（即 7-9 月）公布的 5 年期以上 LPR 算术平均值为 3.85%，则全国新发放房贷利率（3.33%）对应加点值为-52BP，您的加点值（-20BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高 32BP，符合调整条件，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请下调至-22BP（=-52BP+30BP），下调后您的贷款利率为 LPR-22BP。
同时提示您，我行已于 10 月 25 日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至 LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高 22BP，暂不符合调整条件，当前您无需提出申请。
上季度公布的 5 年期以上 LPR 平均值怎么计算？
答：您可登录人民银行官网查询各月的 5 年期以上 LPR，并取该季度内 3 个月公布的 5 年期以上 LPR 进行算术平均（四舍五入至小数点后 2 位）。例如，某季度内 3 个月的 5 年期以上 LPR 分别为 3.8%、3.8%、3.7%，则该季度公布的 5 年期以上 LPR 平均值为 3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。
我从哪里可以查询人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷利率？
答：人民银行会在 1 月、4 月、7 月、10 月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，您可登录人民银行官网进行查询，并按 Q1 和 Q2 的规则测算您的贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。
据说还可以申请调整贷款重定价周期，请问什么时候可以申请？在哪里申请？
答：我行正在加快优化系统功能，将不晚于 2024 年 11 月 15 日开始受理重定价周期调整申请，届时您可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。
我可以调整成按季度或半年进行重定价吗？
答：可以。您可选择按 3 个月、按 6 个月、按 12 个月这三种方式中的一种进行重定价。
如您的重定价日是贷款发放日的，调整后重定价日为贷款发放日加重定价周期后相对应的日期。举个例子，如您的重定价日是 3 月 15 日，重定价周期调整为 3 个月后，您的重定价日将调整为 3 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日、12 月 15 日。
如您的重定价日是每年 1 月 1 日的，重定价周期调整为 6 个月的，重定价日为每年 1 月 1 日和 7 月 1 日；重定价周期调整为 3 个月的，重定价日为每年 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日和 10 月 1 日。
我可以多次调整重定价周期吗？
答：不可以。特别提醒您，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。
重定价周期是越短越合适吗？我应该怎么选。
答：重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短您可更快执行新调低的 LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短您将更快执行新调高的 LPR。因贷款结清前，只能有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销，所以建议您综合考虑各种因素后慎重选择。
我的贷款是固定利率，可以调整利率加点值或重定价周期吗？
答：可以。按照相关政策和要求，对于固定或基准利率的存量房贷，您需先向我行申请转成浮动利率，以最近一个月 LPR 转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限 LPR 的差值，然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。
- 存量房贷利率
- 调整细则发布
- 11月15日前可申请
