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城市更新已成为常州城市空间供给的重要途径，尤其是在开发相对饱和的老城厢。今年，常州老城厢市河沿岸有两个城市更新项目备受关注，一个紧邻青果巷，一个与红梅公园、东坡公园为邻。
城中村改造是城市更新的重点工作。今年上半年，天宁区对全区城中村进行摸底调查，制定了城中村五年改造计划。除已进场施工的斜桥巷小区和红庙头地块外，潘家村片区也在近期迎来新动作。7 月 29 日，常州市自然资源和规划局网站发布了《中心分区 ZX0603 基本控制单元控制性详细规划（修改）必要性征求利害关系人意见》，拟修改范围东、南至京杭大运河老线段，西至红梅南路-桃园路，北至延陵中路，申请修改内容涉及道路红线、绿线、紫线和部分地块用地性质、规划控制指标等。
天宁区 2024 年上半年工作总结中提到，将配合潘家村片区开展城中村改造及既有建筑更新，总建筑面积 14193㎡。上半年，潘家村片区已完成入户调查，形成初步设计方案。因此，该片区控规调整，很有可能是为了推进项目做前期准备。
今年一季度，曾实探过该片区。首先，这是一个在界面上就非常鲜明的城中村项目。从地铁 2 号线红梅公园站 3 号口出来，就是潘家村片区。站在地铁口桃园路与延陵路的交叉处，可以清晰地感受到城中村的双重特征。这里距离文化宫商圈非常近，仅 1 站地铁。向西眺望便是市中心鳞次栉比的高楼大厦，中医医院、工行大厦、邮电大厦的玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉。但从航拍角度俯瞰这个片区，却是相对陈旧的界面以及数量可观的城中村。
2018 年时，该片区曾被列入棚户区改造项目之内。根据当时的招标公告，项目包含了潘家村及桃园二村旧城片区。而如今，桃园二村已于 2022 年启动老小区改造，小区品质大幅提升。后续，伴随着潘家村片区完成改造，这里的城市界面还将进一步焕新、统一。
其次，这里还有着较为稀缺的价值属性。一个片区的价值，离不开地段、配套这些显性因素。除了地处市中心板块外，潘家村片区北侧紧邻东市河，且被红梅公园、东坡公园、京杭大运河、南港 1957 等城市地标以及历史遗存所环绕，底蕴深厚。其中，沿河的南港是 1957 年落成的码头，曾为常州近代大运河沿线重要装卸储运码头。目前，这里仍保留着 5 栋红砖仓库房、装卸机械等具有码头特色的工业遗存。未来，这里也将是潘家村片区改造工作的一部分。
在今年 6 月政府官网发布的一份答复意见中提到：近期计划开展南港片区及潘家村周边区域城市更新行动。并且，从这份答复中已经可以初步窥见此次片区控规拟修改的内容。其中，潘家村周边项目包含对潘家村建筑、健身设施、景观、道路及消防进行综合整治，涉及占地面积 55422.21㎡。
下一步，天宁区将在潘家村城中村改造中持续探索自主更新试点的实施方案和具体路径，围绕具体试点范围、具体改造方案、相关政策难点进一步进行详细梳理。而针对南港片区，“将加快培育南港等各具特色的东坡文旅功能片区”，“依托南港片区工人疗养院建设东坡文化主题酒店”。这也意味着，此次片区内的工人疗养院的用地性质及指标等内容或许也会同步调整。
同样是 7 月，市中心板块另一个城中村改造项目也迎来了新进展。这个项目就是位于南市河沿岸的乌衣浜及开放大学地块城中村改造项目。7 月 12 日，天宁区官方网站发布了该项目一期的征收评估公告。根据公告内容，乌衣浜及开放大学地块城中村改造项目（一期）东至原理想中学，南至开放大学，西至乌衣浜路，北至荆溪福院。该项目涉及征收住宅 87 户，建筑面积约 7331 平方米。
7 月 16 日，资规局网站发布《中心分区 ZX0507 基本控制单元部分地块控制性详细规划（修改）批前公示》。
主要修改内容如下：
（1）道路红线：①陶沙巷红线宽度由 20 米修改为 12 米；②在陶沙巷南侧地块内控制宽度不小于 9 米的南北贯通空间；③取消东下塘路(和平北路-乌衣浜路段)步行通道的图面表达。
（2）紫线：依据《常州城市紫线规划》，对规划范围内的文物保护单位本体、保护范围、建设控制地带以及世界遗产遗产区、缓冲区等进行落实。
（3）用地性质及规划指标：①陶沙巷南侧、和平北路西侧地块由中小学用地修改为商业用地；②乌衣浜路东侧、吊桥路北侧地块由中小学用地修改为城镇住宅用地；③在和平北路与吊桥路交叉口西北角增加部分广场用地；④对部分地块规划控制指标作适应性修改。
从拟修改用地规划图来看，此次主要是围绕乌衣浜及开放大学地块进行调整的。未来，地块由一条南北贯通空间分为东西两部分，而北侧调整的商业地块则为原理想中学，如今已转型为和平里时尚园区。
从区位来看，这是一宗真正意义上的市中心地块。无论是和平路还是吊桥路，无一例外均是连接市中心商圈的城市主干道。且地块东南角即地铁 1 号线同济桥站，1 站路即可到达文化宫站，与 2 号线进行换乘。配套资源同样优越，北侧约 600 米即文化宫商圈，汇聚了购物中心、青果巷历史文化街区、中医医院以及在建的常州之芯、金秋大厦等；西侧约 200 米还有嘉宏星光天地。可以说，该项目基本处于市中心文旅资源和各大商圈辐射范围内。
上半年，也曾实探过该片区。就航拍视角来看，该片区历经多年开发已非常成熟，仅乌衣浜及开放大学地块较为陈旧，且还现存城中村。这也意味着，该片区的开发对于整个片区城市界面的提升，有着至关重要的作用。
作为今年供地计划备选目录中的地块，这宗宅地毫无疑问是用于商品住宅开发的。结合地块优越的地块以及 1.2 的容积率来看，非常适合打造低密高品质住宅。值得一提的是，在《常州市 2024 年住房发展年度计划》中就已提到，今年常州将以乌衣浜及开放大学周边地块、芦墅路西侧地块作为试点地块，从规划引领、土地供应、开发建设、运营维护等环节全链条植入改善型住宅开发理念。
同样是市中心的城中村项目，但乌衣浜及开放大学地块和潘家村片区却走出了不同的道路：一个用于住宅开发，一个实施综合整治。这也是城市更新区别于“大拆大建”旧改的不同，可以是拆除新建，可以是整治提升，也可以是介于两者之间的拆整结合。这也让我们真切地感受到，如今常州推进的城市更新，是真正地因地制宜，是对不适应现代化城市社会生活的地区、地段作必要的、有计划的改建，是一个城市从现代化到再现代化的新过程。
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