.png)
随着政策持续发力，楼市或将迎来全面向好的拐点。
一揽子政策利好措施，仅仅是落实中央政治局会议精神的第一步，后续根据对政策效果的观察和对市场的判断，预计还会有更多政策跟进。
5月17日，房地产市场迎来一揽子重磅利好政策，极大刺激了市场情绪，同时也引发业界、学界对政策展开热烈讨论。本轮政策出台有着怎样的内在逻辑？还有哪些亟待破解的难题？政策效果如何？后续还将有怎样的政策工具？围绕这些热点问题，各研究机构首席经济学家及其领衔的研究团队纷纷给出了各自的解读。
━━━━
政策的内在逻辑
4月30日，中央政治局会议针对当前房地产问题提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日出台的政策组合拳是对中央政治局会议精神的贯彻落实。政策可以概括为三大方面：
一是需求端政策。通过降低购房门槛和购房成本刺激有效需求入市，包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等。
二是保交房政策。推进融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制，打好保交房攻坚战。
三是消化存量住房政策。央行提供3000亿元再贷款，支持地方政府收购部分存量商品房用作保障性住房；支持地方政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。
关于本轮政策出台的内在逻辑，粤开证券首席经济学家罗志恒认为，近期中央和地方推出的一系列举措，都是为了实现保供给、促需求和稳房价目标，其中拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键。政策的第一个着力点是扩大购房需求，这是房地产去库存的关键，既包括促进居民需求，也包括政府、国企部门直接出手。第二个着力点是供给端做好“保交房”工作，提振购房者信心。
━━━━
市场的堵点和政策的难点
市场的堵点目前在供需两端都有体现。在需求端主要体现在市场预期转差，居民购买力和购买意愿下降，有效需求不足。市场预期可以通过政策和舆论引导，而解决购买力不足难题，则需要“长短结合”，短期可以通过降低购房门槛和购房成本来调节，长期则有赖经济全面好转，以及居民就业稳定和收入的稳步增长。
在供给端主要问题，一是“保交房”仍是难啃的“硬骨头”，二是住房供给结构性矛盾日益突出。一线城市和热点二线城市主要体现在供给结构问题，如保障房与商品房的矛盾，职住平衡的矛盾，“老破小”与改善型住房的配比等。三四线城市则主要体现在住房供应过剩，库存高企。
国金证券首席经济学家赵伟认为，与2008年、2015年不同，本轮房地产市场调整，房地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023年，我国居民部门杠杆率已处较高水平，达64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或掣肘居民购房意愿。住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑持续时间超过去两轮。
市场的堵点也正是当前政策的发力点。如限购的松绑、贷款首付和利率的下调、支持住房“以旧换新”，乃至政府直接下场收购待售商品房等。但面对疲弱的市场，政策效力尚待观察，政策落地仍存在一些障碍。
在政府收储待售商品房去库存方面，罗志恒认为目前存在三个政策难点。
一是部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。政策要求新房收储按照市场化原则运作，而市场化运作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原则是“保本微利”，配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。在政策实施过程中，成本与收益不匹配可能是最大难题。
二是保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。
三是地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。
在成本收益不匹配以及保障房与商品房库存错位方面，平安证券首席经济学家钟正生与罗志恒有着一致的看法，但在收储资金是否充足方面，两人观点则有些分歧。钟正生认为，房地产收储需要的资金量巨大。如果目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需收储解决的住宅库存接近1600万平方米，对应所需收储资金为2.7万亿元。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来，所需资金规模将更大。因此本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。
罗志恒则认为，3000亿元的保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。首先，政策启动初期，5000亿元的收储规模相对充裕。其次，若政府收储顺利快速推进，政策额度可以追加。最后，政府收储具有带动效应，供需失衡改善的效果或不止5000亿元。
━━━━
政策“工具箱”仍有发挥空间
5月17日出台的一揽子政策措施，仅仅是落实中央政治局会议精神的第一步，后续根据对政策效果的观察和对市场的判断，预计还会有更多政策跟进。
首先是需求端的政策空间。一是进一步放开限购。一线城市及部分二线城市仍未放开限购，未来大概率会进一步放松，比如一线城市解除郊区限购。二是在首付比例和贷款利率方面，中央层面已经将首付比例下限调整到位，下一步重点在于各城市的执行力度；贷款利率方面，无论是基准利率还是执行利率均存在一定下调空间。三是购房税费减免方面，对于购房税费优惠、个人所得税住房贷款专项抵扣等政策，还有一定的调整空间。
其次是去库存政策。罗志恒认为，在政府收储方面，应当加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力。赵伟也认为，地方国企助力地产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。要实现防止新增隐债、项目自平衡，需要中央财政对收储项目贷款贴息，或各地因地制宜根据租金不同收益率水平折价收购当地住宅库存。
目前，本轮政策组合拳已经落地一周，各地正在加速落实，从市场反应观察，北京、上海、深圳等一线城市及部分二线城市市场情绪明显改善，成交活跃。随着政策持续发力，房地产市场或将迎来全面向好的拐点。
- 政策
- 组合拳
- 连环
- 发力
- 楼市
- 迎来
- 全面向好
- 拐点
- 房地产
