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碧桂园名门1923楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.5
项目亮点
碧桂园名门1923最大的优势是地理位置，出门就是地铁站，这在常州来说已是非常稀缺。
碧桂园名门1923是醇正的市中心项目，也是常州少有的TOD项目,未来项目的地下空间将与地铁站怀德桥站（2号线、5号线交汇站）无缝衔接。2号线已开通运营，5号线最快年底开建。
项目自带集中性大商业，一路之隔是商业综合体金鹰世界，跨过怀德桥就是常州市中心，吾悦商圈、南大街商圈、购物中心商圈。
价值分析
区域价值
碧桂园名门1923位于钟楼区怀德板块。
钟楼区是常州市核心主城区，是常州人文荟萃之地、商贸中心。钟楼交通便捷、商贸繁盛、教育医疗丰富高级。2020年，钟楼区完成地区生产总值756亿元，可比价增值3.5%。经济实力强劲，活力十足。
目前，常州地铁2号线已经通车、地铁5号线年底有望开建、双轨经济圈助力区域腾飞、科创产业规模化引入、各项配套迭代升级，将给钟楼区带来巨大的流量和资源前景。
板块价值
怀德板块作为常州的市中心板块，汇集了密集的商业、医疗和教育资源以及历史文化资源、生态资源……
由于地处市中心，整个交通非常便利，地铁2号线也即将开通，届时将大幅缩减市中心通达火车站等地的时间。而且这里是商圈聚集地、通达吾悦广场、南大街、莱蒙等多个商圈仅几分钟时间，整体优势非常明显。
随着江南商场全方位改造、瞿秋白纪念馆周边环境改造、觅渡桥小学教学楼改造等“老城厢改造”的推进，怀德板块也将迎来再一次的价值提升。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
钟楼区是常州的市中心，也是常州的老城区，生活配套成熟，商业和公交系统线路完善，有着一定的城市影响力，加上城市正积极推进旧城改造，老城区新面貌得以添砖加瓦。
配套价值
交通出行
紧邻交通主干道 2条轨道环绕
1、轨道交通
碧桂园名门1923交通便利，紧邻交通主干道怀德路、劳动路，贯通全城；社区出门便是地铁2号线怀德路站，贯通常州东西线，并可在文化宫站点换成1号线，直达常州北站、常州火车站等重要交通站点；且区域内还有未来规划的地铁5号线。
2、公共交通
碧桂园名门1923周边公共交通便利，周边2公里范围内，有江南商场、怀德桥等公交站台，有在公交线路上主要有40路、1路、258路、31路、310路、328路、56路、6路等多条公交线路。此外，相邻BRT怀德桥站，有B12，B23，B2，B1路等快速公交线路，可以抵达火车站、青枫公园等地。
3、自驾
碧桂园名门1923位于怀德中路与劳动西路交汇处，交通路网四通八达。3公里范围内，沿怀德路可通往南大街商圈；沿劳动西路可通往九洲新世界商圈。
周边配套
周边配套完善 荟聚全城优质资源
1、教育配套
碧桂园名门1923周边教育配套较完善，周边汇聚了多所学校
幼儿园有：怀德苑幼儿园、吉的堡幼儿园；
小学有：怀德苑小学、觅渡桥小学、常州市西横街小学、勤业小学；
中学有：常州市第二中学、田家炳初级中学、常州市清潭中学（北校区）、清潭实验小学第一校区（第一校区）。
但目前项目学区并未明确。
2、商业配套
碧桂园名门1923周边有多个商业综合体，穿过怀德桥就能抵达吾悦国际，沿劳动路向东2公里内有运河天地、九洲新世界等商业。
且因地处市中心位置，怀德苑、会馆浜、广化桥等多个市中心成熟区环伺，生活便利。
3、公园配套
碧桂园名门1923周边2公里范围内，有人民公园、青果巷等资源。环境宜居；且靠近运河三堡街、方便日常休闲散步。
详细配套以评分
小吉点评
常州的怀德板块是中心板块，地理位置无可挑剔，周边配套得天独厚。位于怀德板块的碧桂园名门1923，更是可遇不可求，堪称完美！
楼栋分析
碧桂园名门1923为原五中及周边地块，项目位于怀德桥附近，怀德中路北侧、劳动西路西侧。2020年6月30日由碧桂园以11.92亿元竞得，地块占地约3.55万平方米，规划用地性质为商住混合用地，容积率1.5-3.5。
根据规划公示，碧桂园将在此打造我市首个"TOD模式"商业综合体项目，由5栋20-27层高层住宅楼、1栋高层办公楼和集中商业体组成，楼高均在100米以下，总建筑面积约178万平方米。
项目由2条地铁线围绕，地铁2号线、地铁5号线（规划），项目按"TOD"模式开发,地下商业及车库需要与轨道交通地下空间一体化建设,地块内部公共通道也与站点地面出入口无缝衔接。
目前首开了3#、4#楼，共216套房源，这两栋户型分布相同，都是边户143㎡，中间户127㎡，全部都是毛坯；3号楼127㎡户型的单价区间为24669-28768元/㎡，143㎡户型单价区间为24898-29819元/㎡；4号楼127㎡最高单价为28482元/㎡，143㎡户型价格区间为24544-29235元/㎡。
户型分析
楼盘户型
户型分析
户型亮点： 全明户型 最大开间达到5.4米。
户型描述
在户型设计上主要有127㎡和143㎡两种户型。配置宽境阳台，最大开间达到约5.4米，满足奢侈的采光和观景。
127㎡户型为三室两厅两卫：三开间朝南，方正大气，通透疏朗，超阔连厅餐客厨一体，约7.25m宽境阳台，约1.8m优越进深，整体功能布局也非常合理，后期居住舒适度较高。
样板房细节
碧桂园名门1923售楼处现场设置了127㎡和143㎡两种户型样板间，
因项目毛坯交付，因此样板间只作为空间布局参考。
价格分析
与周边二手房相比性价比高
1、价格现状
碧桂园名门19233#、4#楼在售，均层高27层，户型建面约127㎡、143㎡，共计216套房源。其中，3#楼总价段在313.3-426.4万/套之间，均价约28500元/㎡。4#楼总价段在229.3-418.1万/套之间，均价约28100元/㎡。因其位于市中心，相对于其他板块均价3万+元/㎡，还是具备一定的价格优势。但一路之隔的金鹰精装修价格也差不多在28000元/㎡，这样看来毛坯跟精装一个价，价格劣势就已显现。
另外，同期备案的还有5#楼，层高为20层，共计80套房源，户型建面约127㎡、143㎡，总价段在234.4-430.1万/套之间，备案单价在24876-29907元/㎡之间，整栋楼备案均价约28450元/㎡。
但市中心除碧桂园和金鹰无其他房源在售，地段优势明显，房源稀缺，长期来看价格还是有很大的上浮空间。
2、价格潜力
怀德板块作为常州的市中心板块，2020年两大高端盘嘉宏·江左风华、新城·怀德誉隽售罄后，板块已处于房荒状态。目前板块内新盘仅碧桂园名门1923（高层毛坯约28300元/㎡）、金鹰世界（高层带装修约28500元/㎡，洋房毛坯约29300元/㎡）在售。
从价格来看，碧桂园名门1923价格要略高于金鹰世界。这与项目拿地晚、地价相对更高，而金鹰世界为二手宅地开发，成本相对低有一定关系；从户型设计来看，碧桂园名门1923户型更加方正通透，金鹰世界则因历史原因，户型设计与目前市面上主流的产品略有差异。
目前周边二手房成交价格2.5万/㎡，如凯悦中心、河景花园等。周边新商品房不多，河景花园等房龄较老，2公里外的九洲新世界二手房已经近3万元/㎡。随着轨道交通价值以及未来商业的落成，还是存在较大的升值潜力。
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