央行:降准降息! 房产税重大调整，对楼市有什么影响？

来源：综合整理发布时间：2024-01-26 13:11:12

近日，据息，房地产板块大幅走强，中华企业、光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中交地产天保基建、上实发浦东金桥涨停，苏州高新、展、京投发展等纷纷大幅冲高。

中国人民银行行长潘功胜1月24日在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上透露：

将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，并自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。

从降准的时间和幅度看，招联首席研究员、复旦大学金融研究院研究员董希淼认为，此次降准超过预期。

一般情况下，降准幅度为0.25个百分点（2023年两次降准均为0.25个百分点），而此次降准为0.5个百分点，为常规降准幅度的2倍，向市场提供长期流动性约1万亿元，每年降低银行成本超过120亿元。

这是2024年首次降准，也是央行继2023年9月14日全面降准0.25个百分点之后的，第一次降准。

下调存款准备金率，意味着什么？先来了解一下什么是存款准备金率？

举个简单的例子，甲有100元，存入商业银行，银行需要付给A存款利息，所以银行需要用这100元的存款对外放贷。为了计算方便，假设存款准备金率为10%，银行的100元就要分成两部分——90元和10元。10元钱要作为存款准备金交给央行（中国人民银行）进行保留监管。这其中的10元就是存款准备金。

存款准备金率的下调，意味着金融机构需要向央行缴纳的存款准备金比例减少，使银行可用于放贷的资金增加，进而提高了银行放贷的能力和意愿。会刺激到了金融市场。

对楼市有什么影响？

第一，降准之后，银行可用于贷款的钱变多了，人们向银行贷款相对可能更加容易。现在大家可能手上存款不够，需要贷款，这个时候会觉得这个政策来的恰到好处。

第二，降准能缓解各企业融资利率，有利于楼市平稳。不过，降准最重要的是可以激活实体经济发展，恢复市场经济水平，让整个市场处于良性发展状态。

要知道，存款准备金率和利率之间存在正相关关系。当银行降低存款准备金率时，可贷款额度增加，市场上的货币供应量增加，货币宽松，利率可能会下降。

中信证券研报指出，1月24日央行在新闻发布会上表示将降准0.5个百分点，我们认为幅度上超出市场预期，时点上基本符合预期。

降准的背景可能包括银行体系缺乏长期负债来源、人民币贬值压力缓解、春节前流动性需求较强、维护资本市场良好运行等四个因素。央行还宣布将下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点，我们认为是对此前MLF等政策利率下调的补降，预计2月LPR可能下调。

目前，常州商业贷款房贷利率执行的是LPR+基点的标准。目前执行的LPR为1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%（每月20日公布新的LPR执行标准，逢节假日顺延）。

根据最新政策，常州首套房5年期以上贷款利率最低可做到3.7%(LPR-50BP)，二套最低可做到4.4%(LPR+20BP)。

首付比例方面，目前常州首套房为两成首付，二套房为三成首付，政策已经极为宽松。

除此之外，1月24日，重庆接连发布《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》和《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》等重磅政策。

根据相关部门负责人的解读，上述有关政策的重点内容如下：

重点一：房产税应缴税额7折

自2024年1月1日起，将我市个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；应纳税额的计算公式调整为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率（其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。

重点二：三档税率统一为一档

将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率。

重点三：家庭免税面积调整为180平方米

将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。

重点四：中心城区推出“换新购”服务

开展“换新购”服务，组织房地产企业提供商品住房“放心买”、中介机构提供二手住房“优先卖”交易服务，支持“以小换大”“以旧换新”。

重点五：延续实施退税优惠

2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按国家相关规定予以退税优惠。

重点六：优化多子女家庭住房套数认定标准

对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上）在重庆市中心城区新购的第二套住房享受首套房商业贷款政策。

本次出台的政策对减轻房压力、打通换房堵点、满足高品质住房需求、缓解房企经营压力等方面提出了具体措施。

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