常州房地产市场的发展趋势未来是涨是跌？

来源：吉屋网发布时间：2021-06-23 10:21:08

6月10日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上发表了题为“加快构建新发展格局努力防止金融风险再次蔓延”的演讲。

　　在演讲中表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人*终会付出沉重代价一样。”

　　此话一出，立刻成为这一段时间的楼市热点。这段话的意思很明确，那就是“在当下这个时间点，把宝压在房子上，肯定是没戏了”。

　　郭主席的这段发言，并不是空穴来风，早在今年3月，郭主席就曾经表示，“房地产是金融体系*的灰犀牛”。时隔三个月，再度发表重磅言论，是需要引起警惕的。

　　事实上，房地产行业从大的层面上来讲，确实是出现了大的情况改变。主要体现在几个方面：

　　1、金融红利浪潮褪去

　　对于房企而言，三道红线的影响正在显现，部分债务问题较为严重的房企或大或小的都出现了“暴雷”情况。如泰和、华夏幸福等房企或已难自救。而部分房企迫于生计已经将项目转让，常州同样出现了这样的情况。

　　对于购房者而言，金融政策也并不友好，自5月起，全国各地的房地产贷款利率已经进入了加息通道，各地LPR的加点分别有不同程度的上调，常州各银行的房贷利率相较于此前也已出现了5-10个BP的上调。

　　2、土地红利见顶

　　一方面是地价越来越贵，另一方面是市场上的新增土地并没有那么多。随着房地产开发进程的加速，土地红利也正在消失。

　　自今年年初开始，热点城市“两集中供地”成为房地产市场的热点话题。从这些热点城市集中供地的首秀来看，无论拍地行情如何，都呈现出一个统一的趋势，那就是严控地价和房价。

　　就在上周，在两个多月未供地之后，常州也终于供应了7宗宅地。而从供地情况来看，这一次是真正的体现了“控地价”和“控房价”。

　　在这样一个政策前提下，至少对于短期内的常州来说，土地红利和市场红利已然见顶。

　　短期趋势仍将稳步上行

　　自2017年开始，我们就一直强调一个观点，那就是房地产市场已经进入小周期的时代，即一年一个周期，常州亦如是。

　　为什么这样说？

　　对于房地产市场的未来，5-10年的长周期走势很难判断。而1年之内的走势，如果没有过激的政策，影响房地产市场走势的*因素是什么？那就是供需。

　　对于常州来说，这几年的楼市供求走势是十分清晰的。

　　近年来主城（不含金坛、溧阳，下同）平均每年3000亩左右的供地背景下，历年新增可供应商品住宅面积在400万方左右。而这个数据相比常州主城平均每年550万方左右的成交量，还是存在较大的差距的。这也就意味着，常州新建商品房市场，仍处于库存持续下降的状态。

　　进入2021年，由于一些不可控因素导致的供地减速，也同步加剧了这个供求差，多个热点区域已然呈现出了房荒状态。而截至到5月，常州主城商品住宅成交已经接近230万方，这还不包括一部分因政策因素未备案的成交房源。

　　短期内的供求不平衡，对于房价的结构性上行是有着决定性作用的。即便是今年常州主城的土地供应计划增加到了3600亩，但从根本上来讲，这对于市场供需关系来讲，是很难引发根本性的变化的。

　　除了供求之外，还有两项数据是需要我们重点关注的，一是人口，二是货币政策。

　　1、人口方面，根据七普数据，常州全市的人口总量为527.81万人，其中常州主城（不含金坛、溧阳）人口总量为390.79万人，主城人口占全市人口比重为74%，远高于无锡、苏州的59%及53%。

　　这也充分证明了常州主城人口聚集效应和人口活力。

　　而这样一个人口聚集效应，对常州来说意味着什么呢？根据七普数据，常州15-59岁人口的占比为66.73%，城镇人口占比77.07%。

　　这也就意味着，当下的常州，改善和投资需求仍较为充足，给孩子和父母买房也是主流。

　　2、货币政策方面，还是那句话，房价走势在一定程度是货币政策的晴雨表。

　　2021年，货币政策有所调整，主要方向从宽松调整为了适当宽松。

　　但是，在过去的几个月里，M2的增速仍然不同程度的高于GDP增速，这种少量的的溢出，终归要不平均的流入楼市。

　　而所谓的不平均，就是各城市行情的体现了。作为长三角城市圈的重要成员，常州也在这个溢出效应的辐射范围之内。

　　以上种种，也意味着市场稳步上行的动力还是十分充足的。

　　判断房地产市场的发展趋势，一定要用多角度，宏观的视角去判断。

　　讲这么多，不是让大家看空或看多楼市。楼市的走向是客观存在的，不会因为某个人的看多或者某个人的看空就改变其运行规律。

　　分析师想说的是，当下的市场，买房这件事情，是非常考验判断力的。全国大行情要考虑，每个城市的行情也必须综合衡量，判断门槛高了很多。

　　闭着眼买房的时代已经过去了，但对于刚需及改善来说，买房也并没有太大问题。这就是这个时间段的市场现状。