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文|凯风
房东与租客的关系，从来没有这么紧张过。
今年1月1日起，个税抵扣正式实施，房贷房租等六项支出可用于抵税。然而，政策实施没几天，房东与租客就陷入剑拔弩张的紧张境地。
事情是这样的：租客想要进行房租抵扣，就必须提供房东信息，而一旦相关信息被税务掌握，大概率会产生额外税收。
羊毛出在羊身上。房东为避免额外征税负担，纷纷以加租为由，让租客在“要么放弃抵税要么涨房租”之间二选一。
对此，有税务人士*时间回应：
目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。
然而，这恐怕打消不了社会疑虑。更让人担忧的是，在房租抵扣个税之下，租金是否会上涨，并将全部转嫁给租客？
01
房屋租赁是要缴税的
这起事件，普及的*个常识是：房屋租赁是要缴税的。
以往很多人认为，房屋出租所有收益，都将归房东所有，这是实实在在的净收益。事实上，按照法律规定，租房必须缴纳相关税收，包括增值税、房产税、个人所得税以及城市教育附加等等。
这里重点说说房产税。在很多人的想象中，房产税是相当遥远的事情。但事实上，狭义上的房产税，早已开始征收，而且已经超过30年。
早在1986年，我国就已出台《房产税暂行条例》，其中明确，房产税由产权所有人缴纳，而“非经营用的房地产”则在豁免之列。
也就是说，住房用于自住，不必缴纳房产税；一旦用于租赁，就变成经营性，房产税就在所难逃。
这类房产税，与我们今天讨论的房地产税，存在很多差别。今天讨论的房地产税，是广义上的房产税，既包括租赁环节，也包括持有环节和交易环节。税收征管范围更大，缴税力度也更强。
按照法律规定，住房租赁三大税费，增值税、个人所得税和房产税加起来高达12%。不过，目前各地为了执行方便，通常以综合税率进行征收，北京是5%，广州是6%。
即便是5%，一月租金3000元，每月应缴税款150元，每年就有1800元。而房租抵扣个税，能达到的减税额可能只有几十元上百元，两相比较之下，性价比并不高。
所以，在现实生活中，因租房而缴税的情况并不多。原因在于，大量租赁合同都未进行备案，房东也不愿接受备案，税务部门更无法一一进行核查。有专家表示，全国进行租房备案的比例仅为1%。
如今，随着税收征管力度的加强，加上个人税务信息登记的日益完善，房东想要避免税费，变得越来越困难。《你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了》，这类文章之所以能够不胫而走，原因就在于存在纳税焦虑。
如今，房租抵扣个税，不过是将这一问题再次抛了出来。
02
房东和租客都在忧虑什么？
房租抵扣个税，本意是为了减轻居民负担；但在执行层面，却出乎意料成了房东租客矛盾的引发点。
租客在忧虑什么？
本来是为通过房租抵扣，减少税费负担，但如果*终变成税收转嫁对象，承担房租上涨的成本，乃至被房东驱赶出门，那么显然是因小失大。个税抵扣的政策善意，也就消失于无形。
房东在忧虑什么？
房东的焦虑是多方面的。除了可能到来的税费负担之外，房东更担心一旦租赁信息被税务部门所掌握，那么是否追缴过去的租赁税费且不说，未来有一天会不会成为“秋后算账”的依据？
更关键的问题是，目前一二线城市的租金回报率仅为2%左右，远远低于5%的正常水平。如果未来房价高位盘整，那么租赁本身就是一门亏本生意。未来一旦房产持有税和租赁税双双上马，那么问题就更严重了。
这些焦虑，并非毫无缘由。要疏解这种焦虑，不是一句“税务部门不会加强监管”并不具备法律效应的解释所能缓解的。
可行之策，要么是明确税收征管过渡期限，要么是减轻租赁房源税费负担，让房东和租客都有喘息之机。
03
房租会涨吗？
一个核心问题是，如果税费成本陡然而至，会引发新一轮房租上涨吗？
这里先澄清一个误区：房价上涨与房租上涨的决定机制完全不同，并非房价上涨房租就能跟随上涨，也非房东想要涨租就能涨租。
房租与收入和供需息息相关。如果没有短时间人口大规模流入，没有租赁房源被大规模清除，只要实际收入停滞不前，房租很难一路上涨。
这与房价上涨有实质性不同。房价受货币、信贷和调整政策的综合影响，与一个城市的居民收入关联度并不大。这也就造成一二线房价收入比远远高出国际水平，但房价仍旧一路上涨的原因所在。
理解这一层原理，就会清楚，房租是否上涨，显然不是房东所能决定，而是受到供需关系和收入水平的实际制约。
换句话说，要看这到底是一个租方市场还是承租方市场。
短期而言，如果无法打消征税疑虑，房东无疑会将额外税费转嫁给租客，房租呈现短暂上涨的情形，而租客将要承担“要么涨租要么放弃抵扣”的两难选择。
中长期而言，随着经济下行压力加剧，不少行业的实际收入涨幅不复以往，支撑房租上涨的根本因素就不复存在，别说涨租，就是降价，也未必有人接盘。
更关键的是，一些人口持续流出的城市，租赁房源本身就是过剩的。过去在房价持续上涨之下，一些房东根本不在乎租赁收益。然而，一旦房价上涨不可持续，加上房地产税全面落地，那么空置的成本就会水涨船高。
人少了，大量空置房源入市，靠什么涨房租？事实上，在一二线城市，随着某些行业进入衰退期，商业市场退租现象已经层出不穷。
从租赁税到房地产税，从经济下行压力加剧到住房逐渐过剩。未来，将会是对房东不太友好的时代。
善待租客，从现在开始吧。
- 房租抵扣个税
