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商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。
尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。有些自称比较具有实力的、较好的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。
因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。
1、产品性质不同，虽然有相当一部分*购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。 而商业项目则大为不同。商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的*型客户。他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺*。也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队*”。
2、价值链不同 住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
3、客户构成不同 在购买住宅的客户群中，自用者与*者之比通常都会在10:18：2甚至更高，而购买商铺的客户尤其是综合性商业项目的客户中，自用者与*者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出现了大量产权与经营权完全分离的商业项目，购买者100%为不直接从事、参与经营活动的*者。 由于以上不同，商业项目与住宅项目的营销流程、营销手段、营销关键节点也大为不同。 在具体的操作过程中，住宅和商业都有一套看似相同但操作思路和手法却大相径庭的操作流程，同样是项目调研，调研的角度、方向、对象、环境、客户构成分析等等有着极大的区别，不懂商业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的SWOT,更谈不上给出建设性的意见和建议来操作项目，使得商业价值较大化。反之，会丧失大好的行业运作时机，给商业项目的招商、启动埋下后患。 市场研究方向不同 住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购买住宅的消费者来说，产品本身硬件设施是影响其购买的*重要因素，如：户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此住宅项目市场调查中，对产品的研究主要集中在地块自然景观、人文环境可能吸引哪些目标客户，目标客户对户型、小区配套的需求等等硬环境的调研分析，以实现住宅使用价值的较大化为目的来展开的。 商铺的本质功能是保值增值，保值增值的基础是片区商业发展前景乐观、定位业种业态准确、经营管理方式对路，因此在商业项目市场调查中，对产品的研究主要是对商圈的研究：商圈发育程度、业态饱和程度、业种分布比例、潜在商业价值等。
商铺就其本身属性而言，有持续稳定的*。如果说住宅*违背了住宅的本质，国家要打压投机行为，对于商铺而言，不存在政策风险。 商业地产有风险，因为他不同于住宅，不是生活必须。
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