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中南菩悦·文澜国宾加推,曾经红极一时为什么降价了?优劣势分析

来源:吉屋网   发布时间:2021-09-03 15:45:57

2021年5月6日,位于牛塘板块的中南菩悦·文澜国宾首开,去化率88%,红极一时,名声大噪。可是近期中南菩悦·文澜国宾即将加推,从曝光的备案价来看,反而降价了不少。这是为什么呢?小编下面详细分析。


Part 1


近日,中南菩悦·文澜国宾新领了1#、2#、6#、9#、13#总计5栋楼销许,户型建面从约88-128㎡不等,高层和洋房均在其中。


根据常州价格通的数据显示,项目备案均价在17404元/㎡。


而从房源具体单价来看,出现了不少15XXX、16XXX开头的低价房源。


要知道,项目首开时,高层均价在17300元/㎡,当时也是完全紧贴着备案价销售,没有任何优惠。


而这批楼栋的备案单价,却呈现出了下跌趋势,高层普遍在1.5-1.6万/㎡,*的一套房源单价甚至来到了14901元/㎡。


有的人可能会说中南菩悦·文澜国宾销量不行,但从项目此前两批房源的销售情况看,整体去化率超过88%,其实完全不存在销量上的担忧。


想起项目首开时也曾经历去化危机,之后因为土拍火热了一波,如今却又魔幻的继续降价,中南菩悦·文澜国宾果真是个猜不透的项目。


Part 2


去年3月11日,中南竞得江苏理工学院西侧地块,成交楼面价8174元/㎡,包含约18300㎡的拆迁安置房,实际楼面价其实更高。


牛塘处于武进湖塘和钟楼皇粮浜的交界处,东侧是天宁兰陵。


湖塘万达周边目前只有随园金麟府尾盘在售,路劲铂樾均价约32000元/㎡。


天宁兰陵板块也只有尾盘清盘中的华润紫云府在售,龙涛兰陵郡预计在下月入市。


西侧的皇粮浜板块中梁金科启宸,还有极少量的工抵房源,捂盘惜售,仅有的在售新盘万科国宾道均价25300元/㎡


文澜国宾地块出让后,建源以11257元/㎡拿下清莲公园东侧地块,成为区域内首幅万元地。


项目案名为建源·塘月观邸,打造洋房和叠墅产品,项目展厅预计在本月公开,开盘则预估要在10月份。


Part 3


因为与皇粮浜板块相隔了一条南运河,所以中南菩悦·文澜国宾在宣传时,称自己为“国宾板块”。


但皇粮浜此前在售的三个项目,四季都会今年早些时候已经全部清盘,中梁金科启宸其实也可算是清盘状态。


万科国宾道开盘较晚,但顶着2.5万/㎡的高价,依然走出了独立行情,板块优势可谓是展露无遗。


两相对比,中南菩悦·文澜国宾的优劣势也就都显露了出来。


优势:


(1)洋房产品稀缺


目前周边项目都是以高层和小高层为主,缺少洋房产品,不过塘月观邸未来的洋房叠墅会对项目产生冲击。


(2)户型赠送面积多,得房率


每个户型都有可改造的设备平台,洋房户型还有北阳台,套内开间尺寸比周边项目大。


(3)生活配套成熟


这个成熟是相较于皇粮浜板块看的,毕竟目前河对岸还是大片空地,牛塘板块目前能保证一个相对便捷的生活舒适度。


劣势:


(1)学区不明朗,且组合一般


中南菩悦·文澜国宾周边的小区,有的是牛塘中心*+牛塘初级*,有的是荆川*+清潭*,江苏理工学院即将搬迁,有什么新的规划暂且不知。


这样一来,对比皇粮浜的觅小分校+教科院附中的组合,从名气到实力,都是落于下风的。


(2)价格没有优势,品牌溢价小


中南菩悦·文澜国宾期房源在售时,毛坯高层17300元/㎡,洋房19800元/㎡。


万科四季都会前期在售时,精装均价约19800元/㎡;


中梁金科启宸前期在售时,毛坯均价约17500元/㎡;


价格上看似没有什么差距,不过需要注意的是,四季都会和启宸从首开到清盘,都涨了近2000元/㎡,肉眼可见的增值速度。


(3)发展空间小,没有蓝图规划


可开发空地少,目前没有什么值得期待的蓝图规划,只能享受未来皇粮浜的利好外溢。


所以总得来说,文澜国宾适合以下这2类人:


1、寻求洋房改善,毕竟这是目前区域里仅有的洋房;


2、总价预算比较低的刚需客群,有88㎡的小户型,得房率高;


但是如果你需要基本确定且优质的学区,或者抱着半投资心态,期望增值了以后置换的,可能需要再谨慎考虑一下。


所以,为什么中南菩悦·文澜国宾要降价,大概率还是因为市场竞争激烈,建源新项目:塘月观邸的入市会分流掉不少改善客户,所以也只能继续降价跑量。


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  • 黛子:你买了哪个户型啊
  • 小丸子:大家组团去看看呀
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